谢逸枫：呼吁成立50万亿元的国家住房银行

发布时间：2025-04-05 05:29:38 来源：每日资讯网 作者：风华

文/谢逸枫笔者再次呼吁并建议，加快组建设立GSE机构-国家住房银行，推进收储房企存量库存和闲置土地，实现去库存、保交楼、供求关系平衡、化债务、保增长的一系列目标。当务之急是全力振兴房地产，才能振兴经济，化解三大风险。成立国家住房银行（国家住房保障银行、国家政策性住宅金融机构），一则收储房企存量库存和闲置土地用作保障性住房和特殊性的保障房（公租房、保租房、共有产权房、安置房、人才房），建立租购并举的住房制度。二则市场上再次出售、出租收回的商品房，促进供求平衡。同时出让收回的房企存量闲置土地，增加地方土地收入，通过发债向房企注入累积优先股，还可以低息贷款给房企，既解决了地方财政压力，又化解债务，保交房。组建住房银行是大势所趋，是房地产行业发展的必然规律，例如美国。短期看，组建住房银行，内期看，是一举多得的利好意义，化解危机，促进行业平稳软着陆。长期看，是促进房地产市场平稳健康发展的重要机制之一。一则去库存，供求关系平衡。二则及时回款，保交房。三则化解债务，稳定现金流，避免金融风险。四则拯救烂尾楼，避免居民买单和银行风险。五则增加地方财政收入。六则振兴房地产，保增长。七则节约土地资源，避免空置浪费。中长期看，组建住房银行，有利房地产行业长期平稳健康发展，建立政府+市场（保障房+商品房）的多层次住房供应体系，形成租购并举的住房制度，构建房地产市场发展新模式（重资产+轻资产、增量+存量的发展新模式）。2009年-2015年笔者多次参加住建部门座谈会时，一直呼吁并建立住房公积金制度转变成住房银行。2013年11月，国家明确提出“研究建立住宅政策性金融机构”、要求“建立公开规范的住房公积金制度。2014年6月国家提出，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券。2015年，国开行住宅金融事业部成立，目的是主要服务于棚改、基建，与住房银行的定位、目标、功能不同。2015年11月司长张其光、处长崔勇撰文称国家住房银行成立的条件已经成熟，笔者非常赞同和支持。2018年3月国家提出，改革住房公积金制度，研究设立国家住宅政策性金融机构，建立健全促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。2019年1月，国家支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构，探索住房公积金制度改革。2019年9月，住建部门的文章中提出，要改革公积金制度，研究设立国家住宅政策性金融机构，这为住房公积金制度提供了根本遵循。2021年-2024年笔者和董藩、孟晓苏、黄奇帆、鲁政委、任泽平等学者共同呼吁并建议成立国家住房银行，由GWY协调、住建部牵头，整合住房公积金管理中心与国开行住宅金融事业部，挂牌成立国家住房银行（国家住房保障银行）。国家住房银行不是新鲜事，国外已有成功的实践模式。一是美国、日本的住房抵押贷款资产证券化模式（房利美、房地美），二是法国、德国的住房自愿储蓄模式。三是中国、新加坡的住房强制储蓄（公积金）模式（组屋-保障房）。美国、日本的住房抵押贷款资产证券化模式，最大的特点是次贷+政府兜底，即通过优质的住房抵押贷款打包成资产发债券，上市流通，回笼资金后再进行放贷，所谓的ABS资产证券化。最主要是政府信用背书，所谓的政府兜底。法国、德国的住房自愿储蓄模式，具有互助性质，政府为低收入者提供补贴。除了为储户提供超低息贷款（贷款利率2.15%，存贷利差长期2%），还有保障房、城市更新项目公益性投资，资金基本只在机构和储户之间流动。中国、新加坡的住房强制模式，相比法国、德国住房银行“自愿”储蓄模式，中国、新加坡的特点是“强制”。居民和雇主强制缴纳而形成的资金池，中国的大头用于为购房者放贷，新加坡与于保障房（组屋）的建造和为购房者放贷。全球主流的住房金融制度大致有三类，分别为住房抵押贷款制度、公积金制度和住房储蓄制度，中国、新加坡是典型的公积金制度，美国、日本是典型的住房抵押贷款制度，法国、德国是典型的住房储蓄制度。目前中国不存在严格意义上的住房银行，早在2009年，专家呼吁并建议组建住房银行。2024年，国开行设立了住宅金融事业部，发行住宅金融专项债，用于支持棚改和城市基建，这被视为住房银行首次尝试。最大的考虑因素来看，如果参考新加坡中央公积金+保障房（组屋）模式，与地方有冲，公积金的控制权和保障房（组屋）建设主体在地方，有专门机构，如何解决安置人员、财政补贴、地方事权等问题，土地收入减少影响地方财权收入。中国现行住房公积金制度，主要是参照了新加坡中央公积金制度。从1991年上海住房公积金制度试点开始，住房公积金制度在中国已经运行33年。按照国情和条件来框，将已有的住房公积金制度改制成住房银行，可行性非常的高。组建中国住房银行三大框架，一是制度基础条件，由住房公积金制度改建住房银行。二是功能定位和盈利模式，低息贷款、专项贷款、发债券，收储房企土地和商品房库存用于保障房。为低收入人群提供低息贷款，为房企贷款、发债券。三是组建国家住房银行规模为50万亿元，资金来源，通过公积金存量10万亿元、国有银行贴息贷款（收购商品房和土地贷款）10万亿元、PSL10万亿元、超长期（20年-50年）国债20万亿元，后期转向资产证券化模式，缓解财政压力。按照市场收储房企土地和商品房库存的价格，基本是市场价的65%-70%。住房银行的收储价格，可以考虑到城市能级、市场行情、项目的位置和配套成熟度及品质情况，收储的价格可以提高到75%-85%，增加市场的吸引力。

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